Сдача недвижимости в аренду: основные опасения и пути их решения

Ежедневно занимаясь управлением недвижимостью, включая сдачу объектов в аренду, мы сталкиваемся с множеством вопросов, которые волнуют наших клиентов. Многие из них не имеют однозначных ответов или требуют профессионального подхода. Поэтому мы решили собрать самые популярные из этих вопросов и попросили руководителя отдела управления Ирину Рогову ответить на них. Ее комментарии помогут развеять сомнения и снять лишнюю тревогу.

Стоит ли сдавать недвижимость в аренду?

Этот вопрос особенно часто задают клиенты, которые не имеют опыта в аренде недвижимости или столкнулись с негативными ситуациями в прошлом. В таких случаях мы рекомендуем доверить управление профессиональной компании. Это гарантирует стабильный ежемесячный доход и оперативное решение возникающих проблем.

Конечно, полностью исключить вероятность недобросовестных арендаторов не может никто, даже профессиональное агентство. Однако наш 20-летний опыт позволяет значительно снизить такие риски. Мы разработали эффективные механизмы работы с арендаторами и урегулирования спорных ситуаций. Например, нам удавалось решить конфликты, которые собственники не могли разрешить самостоятельно в течение длительного времени.

Доверив управление профессионалам, вы не только избавитесь от стресса, но и обеспечите безопасность своей недвижимости, а также стабильный доход.

Боюсь, что арендатор испортит квартиру.

Это один из самых частых страхов у собственников. Чтобы минимизировать риски, важно грамотно составить договор аренды и предусмотреть гарантийный депозит. Однако стандартная сумма депозита может не всегда покрывать возможные убытки. В некоторых случаях имеет смысл запросить более высокий депозит, но принять такое решение без опыта и анализа ситуации бывает непросто.

На практике случаи значительного повреждения имущества встречаются крайне редко. Как правило, такие ситуации возникают, если недобросовестный арендатор пользуется юридической неподготовленностью собственника, уклоняясь от ответственности.

Когда к нам обращаются с подобными проблемами, мы берем управление на себя и наблюдаем, что арендаторы либо исправляются, либо съезжают. Они понимают, что за собственником стоит профессиональная команда, которая защищает его интересы. Такой подход делает арендаторов более ответственными и помогает избежать неприятных ситуаций.

У меня хороший ремонт, поэтому я не хочу сдавать квартиру.

Если квартира простаивает из-за страха износа, это невыгодно с экономической точки зрения. Следует учитывать, что любой ремонт, каким бы качественным он ни был, со временем теряет актуальность. Модные тенденции и предпочтения арендаторов меняются очень быстро, практически ежегодно.

Мы не раз помогали клиентам преодолеть подобные опасения, что в итоге приносило им ощутимую финансовую выгоду. Например, один из наших клиентов за 10 лет сдачи квартиры заработал более 60 000 евро, при этом все коммунальные расходы оплачивались арендаторами. По истечении этого срока в квартире потребовался лишь минимальный косметический ремонт, затраты на который составили всего несколько тысяч евро.

Сдача квартиры в аренду — это не только способ сохранить недвижимость в хорошем состоянии, но и возможность получить стабильный доход, который можно направить на модернизацию интерьера или другие важные цели.

Не хочу судиться с арендатором!

Вопрос о том, обращаться в суд или нет, всегда остается за владельцем. Однако важно понимать, что без активных действий недобросовестные арендаторы могут продолжать свою безответственность в другом месте.

Мы всегда рекомендуем защищать свои права и не бояться решать конфликтные ситуации. Обращение в суд — это не только способ восстановить справедливость, но и сигнал арендаторам, что нарушение условий договора недопустимо.

Как управление недвижимостью улучшает качество жизни владельца?

Наша компания берет на себя все обязанности, связанные с управлением недвижимостью и взаимодействием с арендаторами. Это позволяет владельцам не только сэкономить время и нервы, но и обеспечить эффективное управление с минимальными усилиями с их стороны.

Все арендные платежи поступают напрямую на счет владельца, а сотрудничество можно прекратить в любой момент, если в этом возникнет необходимость.

В услугу входит:

• Подбор надежных арендаторов (по желанию клиента, за дополнительную плату);
• Выставление счетов и контроль своевременной оплаты;
• Оплата коммунальных услуг;
• Решение всех технических вопросов, связанных с обслуживанием объекта;
• Учет доходов и расходов;
• Регистрация договора аренды в налоговой службе.

Доверяя управление профессионалам, вы получаете не только стабильный доход, но и свободу от рутинных забот, связанных с недвижимостью.

Если вы сомневаетесь, стоит ли доверить вашу недвижимость в управление, просто позвоните нам! Мы с радостью ответим на все ваши вопросы и поможем принять взвешенное решение.

Контакты:

ПОДКАСТ: Путеводитель для арендаторов и арендодателей

Отношения между арендодателями и арендаторами, как правило, иногда бывают очень сложными, потому что сторонам не хватает информации о важных нюансах, которые необходимо учитывать при вступлении в арендные отношения.

Контакты: 

Jana Sviridova, +371 20408035, jana.sviridova@corvin.lv

Inga Upmale, +371 20408017, inga.upmale@corvin.lv

Мультикультурализм и риск. Какова нынешняя картина отношений между арендатором и арендатором из третьей страны?

По данным Управления по делам гражданства и миграции, в 2023 году число граждан третьих стран в Латвии достигло 10 000 тысяч – преимущественно студенты и низкоквалифицированные специалисты из Узбекистана, Индии, Шри-Ланки и Пакистана. За последние три года число прибывших выросло в десять раз и в будущем ожидается быстрый рост этих показателей. Какой отпечаток оставила волна миграции на рынке недвижимости? Как складываются нынешние отношения между арендодателем и арендатором, приехавшим из другой страны?

В этом подкасте Яна Свиридова обсуждает с коллегой Ингой Упмале изменения на рынке аренды, включая актуальные риски. Специалисты по недвижимости расскажут о потенциальных проблемах, с которыми приходится сталкиваться арендодателям при заключении договора аренды с иммигрантами (примеры: платежная дисциплина, количество реальных жильцов в квартире и вызванный ими износ имущества, уборка и другие нормы, связанные с культурными различиями). В ходе беседы эксперты дадут советы, как обезопасить арендодателя от недопонимания и нежелательных ситуаций, сохранив при этом открытость мультикультурному обществу.

Слушайте подкаст ЗДЕСЬ: https://youtu.be/ewuATtKtdiw?si=KgYTtQRoiAg4jnSZ

Тарелки, кастрюли, простыни?

Владельцы квартир часто спрашивают, должна ли квартира быть оборудована посудой, постельными принадлежностями и другими предметами быта при долгосрочной сдаче в аренду? Мы должны признатся, что однозначного ответа на этот вопрос нет, но мы можем поделиться своим многолетним опытом в управлении недвижимостью. Наши наблюдения заключаются в следующем:

• Посуда часто лопается, но арендаторы не считают обязательным компенсировать эти потери. «Посуда бьется на счастья!» - арендаторы говорят.
• Любое постельное белье изнашивается, и арендаторы их часто его выбрасывают. Вроде бы естественно, но арендодателю непонятно, почему квартира передается без постельного белья. Это вызывает неизбежные споры.
• Кухонные кастрюли и сковородки (часто не слишком дорогие и не очень качественные) очень быстро изнашиваются и они могут быть уже не пригодны для использования будущими жильцами. Кто должен покупать новые кастрюли – вопрос очень спорный.
• Бывают случаи, когда арендаторы при освобождении квартиры забирают с собой вещи, принадлежащие арендодателью, потому что они просто не помнят кому что  принадлежало. В этом том случае, если каждый предмет не указан в акте приема-передачи (а это не всегда возможно сделать из-за огромного количество предметов), то конфликт гарантирован.

Владельцы квартир также спрашивают, не сложнее ли найти арендатора, если квартира не полностью обставлена? Нет, мы не заметили, что это затруднает сдать квартиру или  продлевает срок сдачи. Если арендатору необходима квартира с полным оборудованием, то стороны всегда могут найти удовлетворительное решение для обеих сторон, также договорившись о покрытии расходов.

Налоговые льготы на налог на недвижимость

Напоминаем, что для получения скидок по налогу на недвижимость в Риге в 01.01.2024, 00:00 в имуществе должно быть задекларирован человек. Лицо должно быть гражданином или негражданином Латвии, или гражданином страны другого Европейского Союза. Задекларировав лицо в собственности, можно уменьшить сумму начисленных налогов в несколько раз – в зависимости от размера кадастровой стоимости. Чем ниже кадастровая стоимость – тем выше дисконт.

Налоговые льготы не распространяются на неделимую собственность, землю и здания, признанные трущобами.

Аренда в 2023 году

В последнее время все чаще специалисты Corvin Real Estate получают вопросы о том, какие изменения ожидаются в ближайшее время на рынке аренды?Corvin RE, как компания, имеющая большое количество управляемых объектов аренды в Риге, имеет свое видение и мнение по этому вопросу.

Повышение тарифов коммунальных услуг. Как к нему подготовиться?!

Основным направлением деятельности Corvin Management является предоставление услуг по управлению недвижимостью и квартирами. В ведении предприятия находится более 100 квартир и несколько многоквартирных домов в Риге, поэтому компания имеет самый непосредственный опыт в связи со столь актуальным недавним ростом коммунальных расходов.

С началом военной агрессии России на территории Украины и последующим энергетическим кризисом рост цен на энергоносители на мировом рынке напрямую затронул каждого жителя. Значительный рост цен ощущается в поставках топлива, тепла и электроэнергии.

Однако рост цен на электроэнергию наблюдался еще до начала военных действий России. Одним из факторов роста цен является быстро растущий спрос на электроэнергию, который, по данным Международного энергетического агентства (МЭА), вырос на 6% в 2021 году с учетом восстановления мировой экономики после рецессии, вызванной Covid-19 в 2020 году. В этой связи зима 2021/2022 гг. была тяжелым периодом для всех – квартиросъемщиков, арендаторов коммерческих помещений и владельцев недвижимости. Расходы на коммунальные услуги зимой достигала небывалых высот, часто даже превышая месячную плату за аренду или съем. Средняя стоимость тепла колебалась в районе 2,5-3 евро/м², а в некоторых многоквартирных домах превышала даже 4 евро/м².

Значительная государственная поддержка была оказана потребителям газового отопления; весной правительство приняло программу поддержки замены газовых котлов на новые установки по производству тепла в частных домах; государство также оказало существенную поддержку по расчетам за электроэнергию (хотя следует отметить, что владельцы коммерческих объектов льгот не получали).

В этот сложный период Corvin Management наблюдала ситуацию, при которой многие управляющие зданиями, к сожалению, не поставили в приоритет выявление информации о компенсационных механизмах, предоставляемых предприятием «Latvijas Gāze», таким образом, не использовав государственную поддержку в интересах населения и не облегчив оплату коммунальных услуг.

Зима 2022/2023 года обещает быть такой же неприятной. Цены на тепло и электроэнергию, вероятно, достигнут новых рекордов роста. В конце мая заголовки латвийских общественных латвийский СМИ (ЛСМИ) угрожали объявить о возможном повышении тарифа на отопление «Rīgas siltums» на 110%!

Corvin Management считает своей обязанностью не только поиск наиболее подходящих решений для своих клиентов, но и своевременное предоставление информации о ситуации в государственной экономике и законодательстве, чтобы клиенты могли своевременно адаптироваться к переменам.

Corvin Management рекомендует владельцам квартир обратиться к своему управляющему и призвать делать накопления на зимний период. Corvin призывает также каждого самому взять на себя ответственность, активно выявляя государственные механизмы компенсации, и участвовать в них. Важно также поощрять эксплуатационников писать официальные письма с заявками на государственную поддержку.

Услуга Corvin Management для нерезидентов: управление недвижимым имуществом

Из-за геополитической ситуации границы страны закрыты для иностранцев без вида на жительство. Кроме того, в настоящее время политики начали обсуждать изменения в Законе об иммиграции, предусматривающие прекращение выдачи новых временных видов на жительство гражданам России. Как в такой ситуации нерезидентам позаботиться о своем находящемся в Латвии имуществе?

Управлять своим имуществом на расстоянии практически невозможно, поэтому Corvin Management предлагает услугу управления. Несколько нерезидентов в последние месяцы уже обратились за этой услугой, что связано не только с запретами на въезд, но и с коммуникационными недоработками между странами. Corvin Management открыта для любого такого рода сотрудничества! Компания имеет значительный опыт не только в управлении коммерческой собственностью и квартирами, но и в управлении домовой собственностью.

Узнать больше об услуге можно на сайте www.corvinmanagement.lv, позвонив по телефону +371 20408035 (Telegram, WhatsApp, SMS) или написав по электронной почте jana.sviridova@corvin.lv.

Иностранные студенты – значимая сила, двигающая рынок аренды жилья

Согласно данным Министерства образования и науки, в настоящее время число иностранных студентов в Латвии достигает почти 10 000. Количество желающих учиться в латвийских вузах за последние пять лет удвоилось. Увеличивается не только число студентов из Европейского Союза, но и из более отдалённых уголков мира – стран СНГ и Азии. Эти показатели подтверждают, что программы вузов Латвии на рынке образования являются конкурентоспособными. Но какое влияние оказывает ежегодный приток иностранных студентов на рынок недвижимости? Приносит ли выгоду эта ситуация владельцам квартир? О чём имеет смысл подумать перед тем, как начать отношения аренды с иностранными студентами?

Опираясь на свой опыт, ответы на эти вопросы дают эксперты Corvin Management. Они подтверждают, что иностранные студенты являются значимой силой, двигающей рынок аренды жилья. Активность молодых людей из других стран, готовых и способных арендовать жилую площадь, высока, и студенты занимают большую часть качественных квартир.

Время самого активного спроса

Самое активное время, когда студенты начинают искать жильё, – это август*. В случае студентов из кратковременных программ по обмену (например, Erasmus) августовская активность повторяется в январе, когда приезжают студенты по обмену на второй семестр.

Студенты, намеревающиеся осваивать полную программу обучения в вузе, квартиры подыскивают самостоятельно. В свою очередь, студентов, прибывающих в Латвию в рамках программ по краткосрочному обмену – на один семестр, – нередко представляет координатор, который помогает им в вопросах подбора жилой площади.

Какие квартиры арендуются?

Как в случае краткосрочной, так и случае долгосрочной аренды интерес студентов сводится к аренде одной квартиры одним лицом (до 400 евро + коммунальные платежи). Вторым вариантом является квартира из нескольких комнат, в которой жилую площадь арендуют несколько лиц (до 1200 евро + коммунальные платежи). Интересующая иностранных студентов территория в Риге – это прежде всего центр.

Сроки аренды

В случае долгосрочной аренды студенты заключают стандартный договор на год, который в большинстве случаев продлевается в течение всего пяти- или шестилетнего периода учёбы. Эти студенты продолжают оплачивать аренду независимо от времени каникул в календаре академического учебного года (или в отдельных случаях могут договариваться с арендодателем о скидке по арендной плате в летний период). В том случае, когда студенты в июле и августе уезжают на отдых в страну своего проживания, текущие арендные платежи осуществляются в обычном, установленном в договоре порядке.

Сдача в аренду. Это выгодно?

Corvin Management обратил внимание, что в отношении модели сдачи жилья в аренду иностранным студентам арендодатели становятся всё более открытыми. Существует также точка зрения, что этот вид сдачи в аренду является прибыльным. Эксперты Corvin, впрочем, утверждают, что случаи краткосрочной и долгосрочной аренды следует рассматривать отдельно.

В случае долгосрочной аренды квартиры предоставляются покомнатно, а именно арендную плату арендодатель получает от каждой сданной комнаты. Нередко общая сумма арендной платы за комнаты может превышать конкурентоспособную на рынке арендную плату за квартиру в целом. Следует отметить, что большая часть таких предлагаемых к аренде квартир имеют известный износ, поэтому их сдача в аренду студентам и более реальна, и более выгодна. Тем не менее, надо учитывать, что требования студентов к качеству квартиры низкими не назовёшь, хотя, конечно, они не идут ни в какое сравнение с амбициями молодых семей в отношении свежести и дизайна помещений. Также в этом случае большее количество студентов в целом более платёжеспособно, и если делить пропорционально, то и немаленькие коммунальные счета в зимние месяцы удаётся оплачивать более успешно, чем в случае одной семьи. Итак, когда поиск арендаторов для квартиры в пять комнат является чуть ли не вызовом, студенты являются очень хорошей возможностью.

В случае краткосрочной аренды арендодателю нужно считаться с тем, что студенты приедут в сентябре и уедут в январе. За январём последует пустой месяц, пока не приедут следующие, а с наступлением летнего сезона пустые месяцы «нарисуются» снова. Если считать в разрезе года, то очевидно, что прибыль значительно меньше, в то время как риски – естественный износ, намеренные повреждения, «забытые» арендные платежи и прочее – увеличиваются.

Каков риск?

Аспект, который следует принимать во внимание арендодателям, – амортизация квартиры, или естественный износ. Из ряда обычных человеческих обстоятельств вытекает, что износ квартиры при сдаче её студентам будет более быстрый и значительный, чем если бы в ней жила пара или семья. Другой аспект, с которым следует считаться арендодателю в худшем случае, – это намеренные повреждения оснащения, мебели или техники, которые в рамках депозита безопасности компенсировать будет невозможно. Вышеуказанные риски нужно иметь в виду, но стоит учитывать, что студенты встречаются разные – в той же мере, насколько различный и стандартные претенденты на аренду. Ситуации индивидуальны, поэтому от обобщений следует воздерживаться.

Рекомендация экспертов

Руководствуясь долголетним опытом работы со сдачей квартиры в аренду иностранным студентам, Corvin Management призывает владельцев квартир быть открытыми новым возможностям аренды и оценить потенциал сотрудничества с молодыми людьми из других стран, которые прибывают в Латвию получать образование по различным специальностям. Одновременно Corvin напоминает, что независимо от того, в чьи руки арендодатель решил отдать принадлежащую ему жилую площадь, следует помнить: сдача квартиры в аренду является хозяйственной деятельностью, что подразумевает как известную прибыль, так и вложения и известный риск. Иностранные студенты как арендодатели в имеющихся в Латвии экономических обстоятельствах – это хорошая возможность, если арендодатель готов к определённого рода рутине, которая будет более интенсивной при кратковременной аренде и будет давать больше возможности релаксировать в случае долгосрочной аренды.

* 2020 год из-за пандемии COVID-19 показал отклонение от общей тенденции: студентам из Erasmus рекомендовано программу не использовать до конца этого года, а постоянные студенты с распространением вируса в Европе занятия прекратили и, согласно прикидкам на данный момент, возобновят их только в октябре.

Ценный и дальновидный выбор: услуга управления имуществом

Этот тематический обзор посвящён услуге управления недвижимым имуществом, которая является одним из тщательно разработанных направлений деятельности компании Corvin Management.

В Европе спрос на услугу управления имуществом очень велик, в Латвии же она только сейчас начинает укреплять свои позиции. Интенсивность использования этой услуги в стране увеличивалась по мере увеличения потока нерезидентов на рынке недвижимости, который первоначально имел форму активного приобретения недвижимости на территории Латвии гражданами СНГ.

Наблюдения, правда, говорят о том, что большая часть держателей недвижимого имущества по-прежнему недостаточно понимает характер и задачи услуги управления, оказывать которую берёт на себя обязанность управляющая компания. Такая ситуация заставляет задуматься о недостатке информированности в отношении управления как отличного инструмента надзора за имуществом, который освобождает его хозяина от нередко весьма сложных, требующих немалого времени и иногда не очень приятных обязанностей.

Что есть что?

Прежде всего имеет смысл развеять непонимание и растерянность в отношении того, чем же услуга управления отличается от обхозяйствования.

Услуга по обхозяйствованию (в русском языке такого слова нет, и потому эту услугу принято обозначать тем же самым термином «управление», что вносит ещё большую сумятицу) включает в себя обеспечение многоквартирных жилых домов коммунальными услугами, заботу о содержании в порядке коммуникаций и физического состояния здания, что обеспечивает продолжительность их жизненного цикла.

Услуга по управлению означает попечение над индивидуальным коммерческим объектом или квартирной собственности, доверенное профессиональной управляющей команде. Это означает, что поставщик услуги управления полностью представляет интересы владельца – как в отношениях с арендаторами / съёмщиками*, так и с поставщиками коммунальных услуг и лицами, осуществляющими обхозяйствование, а также государственными учреждениями.

Эту услугу главным образом выбирают владельцы, которые каждый день не находятся рядом со своим имуществом (их место жительства – в другом регионе или стране). Также услуга актуальна среди тех владельцев, которые не могут или не желают каждодневно выделять время на решение связанных с имуществом вопросов. Ибо не секрет, что недвижимое имущество предполагает непрерывную заботу, которая включает в себя целый список разносторонних действий – начиная от поиска подходящего арендатора / нанимателя, своевременной оплаты счетов и вплоть до решения различных юридических вопросов. Широкий список задач, решаемых в рамках управления, тщательно оговаривается с владельцем. Профессиональный и ответственный подход к выполнению задач гарантирует, что собственность будет содержаться в хорошем состоянии и будет приносить стабильный доход.

Как это происходит?

В рамках услуги управления имуществом осуществляется:

• надзор и регулярное обследование имущества;
• составление и подписание договоров об обхозяйствовании и поставке коммунальных услуг;
• подбор арендатора / съёмщика, составление и подписание договора об аренде / найме;
• фиксация и передача показаний счётчиков;
• своевременная оплата платежей за аренду / найм и коммунальные услуги;
• уборка имущества, организация мелких ремонтных работ, приобретение мебели и техник;
• страхование имущества, установка сигнализации
• регистрация договора об аренде / найме в СГД, составление и сдача годовой декларации, контроль выплаты налогов;
• представительство в других государственных учреждениях;
• решение других вопросов на основе соглашения.

Почему это необходимо?

Corvin Management выделяет три значимых мотивирующих причины, почему имеет смысл выбрать услугу управления:

• Латвийские государственные учреждения очень строго подходят к вопросу выплаты налогов. Если ещё некоторое время назад выплату налога на недвижимое имущество можно было затянуть года на два, то сейчас предупреждения рассылаются уже вскоре после того, как наступает срок платежа. В случае отсутствия реакции со стороны плательщика налога в следующий раз уже приходит предупреждение о передаче дела судебным исполнителям. К тому же закон говорит, что судебный исполнитель не обязан арестовывать счёт. Следующий шаг – наложение запрета на квартиру и выставление её на аукцион. **  Поэтому департамент управления имуществом заботится о своевременной выплате налогов, чтобы не возникала вышеуказанная ситуация. Особенно актуальна эта услуга для тех владельцев, которые находятся за границей и не получают высылаемые им сообщения или не знают, куда и когда обращаться, чтобы решать эти вопросы.

• Для владельца имеет значение также регулярный финансовый поток, поэтому нужно тщательно следить за исполнением платежей по аренде и за коммунальными платежами. Поэтому департамент управления имуществом берёт на себя контроль за этими платежами, чтобы не возникала ситуация, в которой арендатор не платит продолжительное время. В рамках контроля напоминание осуществляется уже по прошествии первых десяти дней после просрочки платежа.
• Для любого владельца важны надёжные, стабильные квартиросъёмщики.В результате многолетнего опыта у компании Corvin в этой сфере выработался профессионально-интуитивный подход к отбору наилучших арендаторов.

А каком основании?

• Если владелец постоянно находится в другой стране – поставщик услуги управления представляет интересы владельца на основании доверенности.
• Если владелец доступен – услуга управления может оказываться без доверенности, на основании договора об управлении.

Важно понять, как управляющий, который выступает вместо владельца, выполняет свои обязанности, а плату за аренду / наём имущества владелец, как обычно, получает путём в виде перечисления на свой банковский счёт. Департамент управления имуществом Corvin в этом процессе не является посредником, однако обязуется выполнять задачу контроля платежей.

Что же касается установленной платы для владельца за услугу управления, то она определяется индивидуально, соответственно имуществу и объёму решаемых задач.***  

Опыт Corvin

Компания Corvin Mangement – одна из немногих в Латвии, в которой для оказания услуги управления имуществом специально создано отдельное подразделение с профессиональной командой, которая выполняет свою работу с честью, принимая на себя ответственность за обязательства.

Помимо услуги управления коммерческими объектами и квартирами Corvin предоставляет также услуги управления домовладением, что в этом случае включает в себя также и обхозяйствование домовладения.

В настоящий момент компания ведёт управление более чем девятью десятками квартирными собственностями, 30 коммерческими объектами и 5 домовладениями. Большую часть клиентов Corvin составляют местные владельцы недвижимого имущества – как те, что живут в Латвии, так и проживающие за границей.

* Услуга подходит и тем владельцам, кто своё имущество не сдаёт ни в аренду, ни в наём.

** Информация о величине налога и о порядке оплаты информацию можно найти в законе «О налоге на недвижимое имущество».

*** За стандартную двух- или трёхкомнатную квартиру расходы на услугу управления могут составлять 50 – 60 евро в месяц. Если квартира не сдаётся в аренду – 35 евро.

Задай вопрос

Ликвидация мусоропроводов в Риге до 01.01.2021

К началу 2021 года в Риге должна завершиться «реформа отходов» – должны быть закрыты все мусоропроводы в многоквартирных жилых домах.

Corvin Management информирует, что согласно обязательным правилам Рижской думы «О хозяйственном управлении отходами в городе Риге»*, до 1 января 2021 года в многоквартирных жилых домах должны быть закрыты мусоропроводы.

Эта процедура должна проводиться управляющим многоквартирного дома в сотрудничестве с владельцами квартирной собственности – за счёт своих средств. Чтобы начать работы по завариванию мусоропровода, жители многоквартирных домов должны провести голосование в виде опроса, в протоколе которого следует указать – из каких средств будет производиться ликвидация мусоропровода. Это могут быть средства из фонда накопления дома (если таковой существует) или же расходы могут быть включены в счета жителей за предоставленные коммунальные услуги.

Ликвидация мусоропроводов предусматривает обеспечение жителей мусорными контейнерами, устанавливать которые следует согласно требованиям, выдвигаемым уже упомянутыми обязательными правилами.

Новые правила разработал Департамент Рижской думы по жилью и охране окружающей среды, принимая во внимание рекомендации Министерства охраны окружающей среды и регионального развития. В качестве главной причины ликвидации системы мусоропроводов называется то, что она не может быть приспособлена для сортировки отходов. Также имеющаяся система вывода отходов не может обеспечить должные санитарные условия в многоквартирных домах.

Согласно регламенту Европейского Союза, реформа мусоропроводов проводится во всех странах-участницах Европейского Союза.

*Обязательные правила Рижской думы № 87 – «О хозяйственном управлении бытовыми отходами в городе Рига». Более подробно о правилах ликвидации мусоропроводов – в разделе 10 «Заключительные вопросы».

С содержанием закона можно ознакомиться на интернет-странице правовых актов www.likumi.lv.

Единые действия во время кризиса рынка аренды

Перемены, вызовы, разумные решения

Неожиданные события в мире и в Латвии коснулись каждого. Чтобы более эффективно ограничить распространение COVID-19 в Латвии, 12 марта Кабинет министров объявил в стране чрезвычайную ситуацию*. Её удар по экономике был немедленным. К сожалению, вместе с окончанием срока чрезвычайной ситуации (14 апреля) мы не можем ожидать, как по мановению волшебной палочки, и немедленного восстановления экономики. Экономические эксперты постепенно начинают подсчитывать угрожающие экономические последствия. По подсчётам Конференции по торговле и развитию ООН (UNCTAD), эпидемия COVID-19 может уменьшить размеры мировой экономики в 2020 году вплоть до 1,1 триллионов долларов США.

Известные негативныесимптомы ситуации уже почувствовала и отрасль недвижимого имущества – особенно рынок аренды жилья и коммерческих помещений.

Corvin Management управляет и хозяйственно обеспечивает ряд объектов недвижимости, и в течение последних дней предприятие неоднократно сталкивалось с запросами со стороны арендаторов и съёмщиков, содержащими просьбу снизить плату за аренду/наём. Такие просьбы высказываются по причине закрытия коммерческой деятельности до окончания установленного правительством срока чрезвычайной ситуации, увольнения с работы или понимания арендатором, что он не сможет в ближайшее время выполнять обязательства. Следует признать, что это не простая просьба, так как никто из арендолателей не готов отказаться от своих стабильных ежемесячных доходов, за счёт которых зачастую покрываются обязательства владельца собственности, например, ипотечный кредит.

Призыв экспертов Corvin Management 

На основании долголетних наблюдений за рыночной динамикой, эксперты управления имуществом Corvinвсё же призывают арендодателей и наймодателей в рамках возможного принимать разумные для всех сторон решения. В случаях, когда арендатор или наниматель просит скидку, мы рекомендуем рассмотреть возможность предоставления скидки по платежу, находя выгодное для всех сторон решение.

Опираясь на работу рынка недвижимости в период кризиса, которую можно было наблюдать также во время глобального финансового кризиса 2007 – 2010 годов, следует предполагать, что на рынке аренды может начаться большая ротация, чем было до сих пор. Заинтересованные в аренде могут начать искать более дешёвые альтернативы, объединяясь в группы людей, чтобы совместно снимать на время большие квартиры, или могут переехать к родителям. В свою очередь на рынке может появиться много заманчивых предложений – скидки, сниженные цены и т.п. Поэтому, смотря в долгосрочной перспективе, решение о предоставлении скидки может оказаться более выгодным вариантом.

Предупреждение экспертов Corvin Management

К сожалению, не всегда можно полагаться на честность людей – может случиться, что арендатор/съёмщик пожелает воспользоваться этой ситуацией злонамеренно, чтобы получить финансовую выгоду. Поэтому арендодателям/наймодателям мы рекомендуем требовать от арендаторов/нанимателей письменное обоснованное пояснение о предоставлении скидки. Также рекомендуется запрашивать документы, подтверждающие отсутствие доходов – справку от работодателя об отпуске без содержания, проездные билеты, подтверждающие необходимость соблюдать 14-дневный карантин, распечатки страниц интернета, подтверждающие, что представители соответствующей отрасли обязаны приостановить коммерческую деятельность, и другие документы. Дополнительно арендаторам рекомендуем в реальности проверять коммерческие помещения, чтобы констатировать прекращение  коммерческой деятельности.

Единые действия для уменьшения последствий кризиса

Corvin Management в случае необходимости, в границах возможного, будет стараться идти навстречу арендаторам/нанимателям и находить более благоприятные для них решения. Также предприятие признательно оценит действия тех предпринимателей, которые уже сейчас в поисках решения предоставляют обоснованные и мотивированные пояснения, с тем чтобы сохранить помещения для продолжения коммерческой деятельности после отмены чрезвычайной ситуации.

Будем едины и совместными усилиями постараемся уменьшить последствия этого кризиса!

* https://www.mk.gov.lv/lv/aktualitates/par-arkartejas-situacijas-izsludinasanu

Когда нужно вывешивать государственный флаг Латвии?

Карминово-красный флаг с горизонтальной белой полосой в средней части является государственным символом Латвии, который следует использовать в соответствии в установленным в законе порядком, гарантируя ему должное уважение. В 2009 году Сейм принял «Закон о государственном флаге Латвии», в котором определены единые принципы использования флага.

Государственный флаг в установленные законом дни вывешивается у зданий публичных лиц, зданий юридических лиц частного права и зданий объединений лиц, а также у жилых зданий. Согласно «Закону о государственном флаге», флаг необходимо вывешивать в следующие праздничные дни, дни памяти и отмечаемые даты:

1) 1 мая, 4 мая, 21 августа, 11 ноября и 18 ноября.

2) 25 марта, 14 июня, 17 июня, 4 июля и в первое воскресенье декабря (в эти дни флаг используется в траурном оформлении).

3) В других случаях, определяемых Кабинетом министров или самоуправлениями.

Флаг нужно вывешивать не позднее 9:00 часов с утра и снимать не ранее 21.00 часа вечера.

За использование государственного флага и его вывешивание отвечает держатель здания (съёмщик, арендатор) или управляющий зданием. Здесь стоит указать, что несмотря на то, что вывешивание флага является добровольной обязанностью каждого добропорядочного индивида, всё же за нарушение порядка использования государственного флага к физическому лицу и юридическому лицу может быть применено наказание – только предупреждение, но не денежный штраф.

Более подробно о принципах использования флага можно узнать в «Законе о государственном флаге Латвии». С содержанием закона можно ознакомиться на интернет-странице правовых актов www.likumi.lv.

Детектор дыма в каждой квартире с 01.01.2020

Corvin Management напоминает, что с 1 января 2020 года согласно Правилам противопожарной безопасности во всех жилищах – как в частных домах, так и в квартирах – должны быть установлены автономные противопожарные детекторы, реагирующие на дым. В частных домах дополнительно следует обеспечивать наличие огнетушителя.

Детекторы дыма можно свободно приобрести и в магазинах, и в интернете, их цена составляет в среднем от 5 EUR. Детектор дыма – это устройство, которое предупредит Вас о приближающемся несчастье и позволит его своевременно предупредить. Если детектор дыма зафиксирует в помещении конкретный уровень концентрации дыма, он начнёт подавать громкий сигнал, который в доме услышат все и который разбудит даже крепко заснувшего человека. Если же владельца или арендатора не будет дома, то велика вероятность, что пронзительный сигнал услышат соседи, которые смогут вызвать дополнительную помощь для предупреждения пожара.

Минимальные требования – 1 детектор дыма на квартиру, а в частном доме как минимум 1 детектор на каждом этаже.

Устанавливать детектор дыма рекомендуется в главном помещении здания/квартиры, а также желательно в спальне. Детектор нежелательно размещать в кухне, потому что он может среагировать на дым, когда что-то подгорит на плите. Квартиры и дома детекторами дыма обязаны оснащать их владельцы.

В многоквартирных домах детекторы дыма необходимо размещать также в помещениях общего пользования – на лестничной клетке, а также в тепловом узле. Установку этих детекторов должен обеспечить управляющий здания.

Corvin рекомендует приобрести беспроводные детекторы дыма, которые работают на литиевых аккумуляторах и прикрепляются к поверхности с помощью двухсторонней клеящей ленты, обеспечивая таким образом лёгкую и быструю установку.

Позаботьтесь о своей безопасности и безопасности квартиросъёмщиков!

Кто должен платить ННИ - съемщик или собственник?

На рынке аренды по-прежнему остается актуальным вопрос о порядке уплаты налога на недвижимое имущество (ННИ) – на чьи плечи ложится эта обязанность – на съемщика или собственника? Еще в недалеком прошлом съемщики и арендаторы знали, что, снимая недвижимость, они оплачивают счета только за коммунальные услуги и арендную плату, а вопрос о налоге на недвижимость во многих случаях даже не обсуждался. Однако, как заметили представители компании недвижимого имущества Corvin Management, все больше и больше собственников просят включить платеж по ННИ в счета арендатора. Далеко не все съемщики и арендаторы готовы к тому, чтобы принять такие условия.

Ответ – в законе

То, что непременно съемщик (арендатор) помимо арендной платы должен платить установленный в законе ННИ и плату за аренду земли, если жилое помещение находится в доме, стоящем на земле, принадлежащей другому собственнику, определено законом «О найме жилых помещений».

«Всегда надо смотреть, что написано в договоре. Иногда упоминается, что все налоги платит собственник. Если этого пункта нет, то собственник имеет законное право возложить на съемщика обязанность платить и ННИ», - объясняет представитель Corvin Management Яна Свиридова. «В управлении компании около ста объектов, и было отмечено, что съемщики многоквартирных жилых домов, а также центров бюро Риги кроме арендной платы дополнительно платят налог на недвижимое имущество. Это у многих съемщиков вызывает недоразумение, хотя, если это определено законом, то собственники вправе использовать эту возможность. В то же время для многих съемщиков и арендодателей это остается новинкой», - говорит Я. Свиридова, добавляя, что подобная практика существует во многих странах Европы.

Повышенная ставка - ответственность собственника

Несколько лет назад недвижимость в центре Риги активно скупалась нерезидентами, в отношении которых государством был установлен гораздо больший налог на недвижимость – в размере 1,5 % от кадастровой стоимости собственности. Это обстоятельство может осложнить сдачу в аренду собственности, если дополнительно к арендной плате придется платить и повышенный ННИ, размер которого может достигать до 1500 евро в год за стандартную трехкомнатную квартиру в центре Риги. В таких случаях мы рекомендуем собственникам оценить то, на чьи плечи возложить уплату ННИ.

Следует отметить, что в большинстве самоуправлений в отношении уплаты ННИ существуют разные виды льгот, установленные для определенных групп жителей, например, пенсионеров, нуждающихся, семей с детьми, инвалидов. Собственники могут претендовать на льготы по уплате ННИ, применяемые в каждом конкретном случае.

Вызов: борба с красильщчиками домовых фасадов

Санкционированное и несанкционированное уличное искусство и не-искусство. Нулевая политика толерантности в Швеции, восемь ударов палками в Сингапуре… Насколько серьёзно в борьбе с вандалами фасадов борются в Латвии? Что это означает для домовладельцев и общества в целом? В подготовленном Corvin Management материале читайте развитие темы в латвийском и мировом контексте. 

Рисунки на стенах – свидетельства о ментальности и культуре протеста людей

Надписи на жилых домах известны уже несколько десятков тысяч лет. Были ли они рисунками на стенах пещер или мазнёй на фасадах зданий – преимущественно они служили средством выражения жителей для высказывания своей гражданской позиции или инициативой отдельных индивидов по формулированию коллективного мнения. Не зря в этом контексте хорошо было известно высказывание: «Если хотите узнать, как живёт город, посмотрите на его стены».

В этом контексте стоит упомянуть два европейских примера, а именно горный посёлок Оргосоло на Сардинии и столицу Греции Афины. Начиная с 60-х годов, с началом экономического кризиса в Италии круг тематики рисунков на стенах в Оргосоло не ограничивался только проблематикой своей страны. Фасады домов в известной мере стали зеркалом актуальных политических процессов 20 века и наших дней, иллюстрируя и кризис капитализма, и всё возрастающую безработицу, и угрозу терроризма и т.д. Рисункам на стенах в Оргосоло даже присвоен статус культурного наследия. В свою очередь, Афины стали прославленной горячей точкой в искусстве граффити после произошедшего не так давно взрыва экономического пузыря. В этом городе даже сам город нередко способствовал появлению насыщенных политическим и социальным сарказмом рисунков граффити, призывая девелоперов приглашать уличных художников разрисовывать фасады домов уже в эстетических целях.

Латвийский контекст. Латвию, возможно, не стоило бы причислять к тем странам, где с помощью рисунков на стенах активно выражались бы те или иные позиции – по той причине, что в целом среди жителей не получила развитие культура протеста как таковая. Однако на стенах домов в Риге в трафаретной технике рисовались и политические фигуры (экс-президент Вайра Вике-Фрейберга со звёздным нимбом вокруг головы, Айгарс Калвитис со свиными ушами и пятачком и т.д.), и их высказывания, ставшие народных фольклором (популярные фразы бывшего министра финансов Атиса Слактериса «Nothing special» и «We will be taupīgi», призыв Илмара Лидаки «Закрой рот!» и т.д.). Конечно, открытым остаётся вопрос, в какой мере в случае Латвии эти попытки побуждают зрителя к какому-либо активному действию или более глубокому размышлению.

Курируемое и официально поддерживаемое уличное искусство

Подобно примеру с уже упомянутыми Афинами, курируемое уличное искусство является распространённой практикой во всём мире. В отдельных странах, когда в городе начинаются работы по строительству или реновации, вокруг места строительства выставляется фанерная стена и жителей приглашают её самим разрисовать. Сейчас это наглядно можно видеть в Копенгагене с его кольцевой линией метро, которую вскоре откроют. Она включает восемнадцать новых станций, ограждённые строительные площадки которых были официально выделены для активистов уличного искусства, и самоуправление заключило с активистами договор на выполнение работ.

Латвийский контекст. Такая практика нередко реализуется и в Латвии. Рижское строительное управление вполне идёт навстречу художникам в их легальном выражении своего творчества и рассматривает конкретный замысел в течение месяца после того, как художники подадут заполненный цветовой паспорт, укажут спецификацию работ, представят цветную визуализацию задуманной работы, а также согласование с владельцем здания. В таких санкционированных условиях в Риге появились несколько высокохудожественных рисунков на стенах, среди них работы Blank Canvas, родившиеся в рамках фестиваля уличного искусства «Рига 2014», которые по-прежнему можно увидеть в городской среде, или созданная уличными художниками Kiwie и Rudens Stencilсамая большая в Балтии роспись по стене «Saule, Pērkons, Daugava» на улице Таллинас, 46, или впечатляющий портрет женщины авторства Rudens Stencil на брандмауэре в Саркандаугаве, на улице Приежу, 6.

Между тем об одном неординарном случае команде Corvin рассказал инспектор одного из отделений полиции самоуправления. Однажды в небольшом городе у многоквартирного дома полиции удалось задержать девушку с флаконом краски в руке у только что начатого рисунка площадью около 2 м². Административная комиссия начала процесс, однако, как оказалось, девушка была студенткой Латвийской Художественной академии, и её работа, по мнению руководства города, была более чем уместна, чтобы оживить конкретный уголок города. Поэтому девушку попросили свою работу закончить.

Борьба с вандализмом – методы, наказания

В то же время борьба с самовыражением такого рода во многих странах мира становится всё более интенсивной. Здесь уместно будет различать художественные работы высшего класса, украшающие урбанистический пейзаж, от того большого количества несанкционированных работ, которые можно поместить в категорию – бессмысленные, наляпанные по причине скуки форматы самовыражения, мазня, или просто испытание только что приобретённого баллончика с краской, что не имеет ни политической, ни художественной цели.

Самой радикальной является борьба, ведущаяся в Швеции. В известной мере за безупречный внешний вид Стокгольма следует благодарить городскую политику «nolltolerans» («нулевой толерантности», или абсолютной нетерпимости) в отношении рисунков на стенах. В рамках этой программы любое граффити в городе ликвидируется в течение 24 часов с момента его идентификации. В основе политики нулевой толерантности лежит идея о том, что и организации, и частные лица, которым принадлежит недвижимое имущество, сами вкладывают средства в ликвидацию такой раскраски. Также программа большое внимание уделяет усилиям по привлечению вандалов к правовой ответственности и стремится к принятию более строгих законов. Более строгое законодательство означает, что наказание, которое можно присудить за вандализм нормальной степени, стало более суровым.

Для сравнения интересно заглянуть на подготовленный в 2015 году порталом стиля жизни и культуры Hopes& Fears обзор о штрафах в различных городах мира. В Берлине наказание за разрисовывание стен может составлять от 15 до 7000 евро – в зависимости от обрисованной площади. В Лондоне это от 83 до 5600 евро и возможно тюремное заключение до 6 месяцев. Особо жёство к этой проблеме подошли в Сингапуре, где вандалу можно присудить восемь ударов палками, 3 года тюрьмы и ещё денежный штраф в 1300 евро.

Латвийский контекст. В обязательных правилах или строительных нормативах каждого города Латвии установлено, что нельзя портить чужое имущество, разрисовывая стены, и указаны соответствующие виды наказания. А именно, если вандал будет пойман в Риге, он будет наказан согласно нормам Латвийского кодекса административных правонарушений и Положения Рижской думы об общественном порядке. Подпункт 6.7. Обязательных правил Рижской думы № 80 «Положение об общественном порядке в Риге» предусматривает, что в публичных местах запрещено надписями, рисунками и иным образом портить жилые и общественные здания, хозяйственные постройки, заборы, другие постройки и архитектурные элементы. За несоблюдение этого требования предусматривается административная ответственность, и наказание за такое правонарушение составляет 142 евро. Стоит отметить, что большая роль отводится самим домовладельцам, которые должны требовать ответственности за понесённые убытки. Когда частное лицо или юридическое лицо констатирует величину ущерба и убытков, то гражданско-правовым путём оно обращается в суд и судебным путём взыскивает убытки. При этом против вандалов действуют не только городские обязательные правила или нормы, установленные административным кодексом. Если будет начат уголовный процесс за намеренное повреждение имущества, то может быть применено также наказание в виде лишения свободы на срок до двух лет или кратковременное лишение свободы, принудительные работы. Однако, если дом не имеет владельца или владелец оставил дом без присмотра, то виновных чаще всего не разыскивают и не привлекают к ответственности.

Заботы домовладельцев 

Команда Corvin Management опросила специалистов страховой компании BTA о средней статистике случаев страхования в Риге, связанных с разрисовыванием недвижимого имущества третьими лицами. Следует отметить, что количество поданных заявок невелико – это в среднем от 3 до 4 случаев в год. В правилах страхования BTA, начиная с 2009 года, имелись ограничения покрытия в отношении к такого типа происшествиям, но в 2015 году эти ограничения были исключены и убытки возмещаются в полном размере. Среднее страховое возмещение за случаи разрисовывания фасадов составляют примерно 700 евро.

Изучив данные за период с 2014 года, компания признала, что выраженной тенденции по резкому увеличению или уменьшению таких случаев нет. Несмотря на то, что фасады домов большей частью являются очень сложными и их покраска требует существенных финансовых вложений, ведь ликвидация возникших повреждений не означает только покраску заново разрисованного участка поверхности – необходима качественная работа мастера, включающая правильную подготовку поверхности к покраске, её грунтовку и т.д., статистика подаваемых в страховую компанию заявлений показывает довольно вялую реакцию в отношении таких правонарушений.

***

Рижская полиция самоуправления в сотрудничестве с Административной инспекцией Рижской думы в рамках возможного пытаются выяснять личности вандалов и привлекать их к административной ответственности, однако в большой мере это война с ветряными мельницами. Активисты с баллончиками краски в руках главным образом работают под покровом ночи, и их трудно поймать. Самоуправление призывает жителей более активно сообщать полиции Рижского самоуправления о вандалах. К этому призыву присоединяется также команда Corvin Management и просит жителей и домовладельцев не быть такими равнодушными и действовать, а также родителей просвещать своих детей в отношении вопросов чистоты и порядка в окружающей среде.

Регистрация договора аренды в СГД c 10% ставкой

Corvin Management напоминает, что в 2018 году сдача в аренду или наём Недвижимого имущества на основе вознаграждения классифицируется как хозяйственная деятельность, и с полученного дохода следует платить Подоходный налог с населения (ПНН).

В целях облегчения хозяйственной деятельности регистрировать ведение хозяйственной деятельности в Службе государственных доходов (СГД) пока не надо, но собственникам Недвижимого имущества предлагается представить в СГД копию договора, заключенного с арендатором. Копию договора следует представить в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора.

При регистрации в СГД заключенного договора размер ПНН для собственника Недвижимого имущества будет начисляться в размере 10 % от полученного дохода. Регистрируя договор на этот фиксированный налог, из полученного дохода можно вычесть только налог на недвижимое имущество. В данном случае другие расходы вычету не подлежат.

В случае сдачи в аренду Недвижимого имущества юридическому лицу и регистрации Договора в СГД с 10 % ставкой, арендатор обязан удержать 10% с арендной платы и перечислить эту сумму в государственный бюджет.

Годовая декларация о доходах о сдаче в аренду или наем недвижимого имущества подается в СГД раз в год с 1 марта по 1 июня за предыдущий год, а налог уплачивается Арендодателем в течение 15 дней с момента подачи декларации о доходах.

Представить в СГД договор аренды или найма и ежегодную декларацию о доходах можно лично в любом центре обслуживания клиентов СГД или посредством Системы электронного декларирования (СЭД).

Уплата ННИ – эстафетная палочка: когда ее перенимает покупатель недвижимости?

Специалисты риэлторской компании Corvin Management в случае сделки купли-продажи недвижимости зачастую сталкиваются с проблемой уплаты налога на недвижимое имущество (ННИ). Клиенты задаются вопросом: с какого момента обязанность уплаты ННИ переходит с продавца на покупателя недвижимого имущества? Когда покупатель недвижимости должен платить налог на недвижимость: с момента регистрации недвижимости в земельной книге или со следующего таксационного года?

Для того, чтобы сразу развеять путаницу, Corvin Manegement объясняет: в соответствии с законом «О налоге на недвижимое имущество», если собственность приобретается в результате купли-продажи между физическими или юридическими лицами, то новый собственник начинает платить ННИ со следующего года таксации (независимо от того, произошла ли смена собственника в начале или в конце года).

По существу, для того, чтобы перерегистрировать недвижимое имущество в земельной книге на нового собственника, в момент подачи документов ННИ должен быть уплачен до конца текущего таксационного года. По закону эта обязанность возлагается на продавца, но в некоторых случаях стороны договариваются о том, что новый собственник недвижимости возвращает продавцу уплаченный ННИ за период с момента перерегистрации до конца текущего года.

Важно отметить, что с момента перерегистрации объекта недвижимости на нового собственника, он обязан в течение одного месяца обратиться в свое самоуправление и задекларировать свой адрес места жительства или адрес, по которому с ним можно связаться.

Для сведения

Для начисления ННИ за основу берется кадастровая стоимость недвижимости, которую рассчитывает Государственная земельная служба. ННИ начисляется с кадастровой стоимости налогооблагаемого объекта недвижимости по состоянию на 1 января таксационного года. Кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости можно бесплатно узнать на сайтеwww.kadastrs.lv.

О величине налогов и порядке оплаты информация содержится в законе «О налоге на недвижимое имущество».

Информация о закреплении права собственности на недвижимое имущество в земельной книге содержится в законе «О земельных книгах». С содержанием законов можно ознакомиться на сайте www.likumi.lv.

Арендаторы требуют хорошего ремонта

Статья перепубликована с журнала " Kvadrātmetrs", 11.2016.

Инга Упмале, руководитель отдела управления компании Corvin Management:

Предложение арендных квартир в центре Риги превышает спрос, а потому клиенты стараются выбирать объекты, находящиеся в лучшем качественном состоянии. И это нужно учитывать собственникам жилья, чье внутреннее обновление не проводилось последние 7-10 лет. В условиях возросшей конкуренции наличие хотя бы косметического ремонта становится одним из ключевых условий для успешной сдачи квартиры в аренду.

Вот уже многие годы среди покупателей квартир, которые в последующем предлагаются на арендный рынок, доминируют иностранцы. Особенно высокой их доля была в период с 2010 по 2014 года, когда с целью получить ВНЖ они в массовом порядке приобретали жилье в домах центра латвийской столицы. Нужно понимать, что даже когда речь шла о новостройках, это были здания в лучшем случае постройки периода до 2007 года. Время прошло и в реально сейчас ремонту большинства квартир, которые накупали нерезиденты – по десять и более лет. Вот это и создает проблему при их сдаче в аренду: многим требуется внутренне обновление. В каком-то случае это должен быть полноценный косметический ремонт, в каком-то достаточно просто перекрасить несколько стен или облагородить мебель. Дело в том, что потенциальные арендаторы квартир центра – это гораздо более привередливый клиент, чем местные арендаторы, старающиеся выбирать более дешевое жилье в микрорайонах. Те, кто останавливаются на центре, они и платят больше, и хотят видеть совершенно иное качество предлагаемого им продукта.

К сожалению не все владельцы съемного жилья это понимают. На ремонт своей собственности они обычно соглашаются не охотно, что моментально отражается на привлекательности их объекта. Мы в компании Corvin Real Estate – это очень хорошо остро чувствуем: в нашем управлении в центре латвийской столицы находится довольно большое число квартир. И в этом году те предложения, которые раньше разлетались как горячие пирожки, в силу отсутствия в них свежего ремонта – застаиваются. Это является ярким свидетельством наличия проблемы качественного внутреннего состояния арнедных объектов. И если ничего не предпринимать, то проблема будет усугубляться.

Многим владельцам квартир центра Риги кажется, что проще ничего не делать, а всего лишь немного – на 25–50 евро -- снизить запрашиваемую цену. Проводимые нами показы ярко доказывают, что от этого привлекательность объекта для клиента сильно не повышается. Дело в том, что на рынке, в сегменте близкой ценовой категории, в последний год значительно возрос объем предложения по-настоящему свежих квартир из реновированных и новых домов. Потенциальные арендаторы выбирают именно их, а те, что варианты жилья, ремонт в которых не проводился в последние 7–10 лет, остаются без жильцов.

Мои слова ярко подтверждает развитие событий вокруг сдачи в аренду 2-комнатной квартира в престижном и широко известном жилом проекте Centra nams, что на Републикас лаукумс, 3. Состояние ее было – ниже среднего. До этого она сдавалась по 500 евро за месяц плюс коммунальные платежи. После ухода прежнего клиента мы по настоянию владельца снова выставили ее по той же цене. Показы один за другим проходили в пустую, никто не высказывал желания заключить договор. Риэлторы видели, что неприятие у соискателей арендного жилья вызывал именно старый интерьер. Не стимулировало даже то, что данное предложение было самым дешевым в этом доме. Сдать квартиру удалось через 4 месяца и лишь после того, как хозяева согласились перекрасить одну стену и поменять некоторые вещи. Долгое принятие решения о проведении сравнительно небольших ремонтных работ обернулось для хозяев недополученными 2 000 евро, плюс дополнительными расходами на оплату коммунальных платежей.

На другую квартиру в центре Риги арендатора пришлось искать три месяца. Мы такой сценарий, исходя из внутреннего состояния жилья, предполагали и даже заранее составили людям смету на выполнение требуемых работ. Для квартиры, за которую просят 760 евро в месяц, она, как мне кажется, была относительно небольшой – 1 500 евро. Хозяева долго не соглашались потратиться на ремонт пока не убедились: их квартира в имевшемся состоянии и за те средства, которые они желали получить, не вызывает интереса.

Таких ситуаций, когда владельцы недополучают доход из-за отсутствия арендаторов, но при этом отказываются вложить полторы—две тысячи евро в ремонт квартиры, что позволит закрыть этот вопрос на ближайшие 5 лет -- пруд—пруди. Некоторые хоть и обещают заняться ремонтом, как только в квартиру входит арендатор, затем показывают ему известную комбинацию из трех пальцев. Им кажется, что арендаторы поживут, смирятся и все будет хорошо. Реагировать начинают лишь когда арендаторы начинают вести речь об одностороннем разрыве арендного договора.

Не слишком привлекательные в вопросе ремонта квартиры могли бы хорошо уходить, если бы в центре Риги был растущий рынок и бешенный спрос. Однако сам спрос довольно стабильный. Ждать роста расценок на нем -- не приходится. Более того, в элитном сегменте наблюдается коррекция вниз. Это все связано как раз с увеличением объема предложения нового или полностью отремонтированного жилья. Откуда оно берется? Во-первых, время от времени в центре завершаются относительно небольшие проекта реновации местными инвесторами старых домов, которые используют как доходные. Это представители классического арендного бизнеса. Кто-то для этих целей строит новые. Подобные проекты реализованы на улицах Дзирнаву, Кр. Валдемара и Гертрудес.

Во-вторых, владельцы многих новостроек центра, квартиры в которых первоначально предлагались на продажу, в виду малого числа сделок, вынуждены ремонтировать их и также предлагать на аренду. Благодаря этому клиенты также получают абсолютно новое жилье. Здесь в качестве примеров назову комплекс на ул. Элизабетес, 22 или проект Lumier, на ул. Рупниецибас. Основная часть непроданных в них квартир успешно и довольно быстро нашли себе постояльцев. Это еще раз подтверждает: хорошее уходит быстро, а вот старый фонд, которому так не был сделан «апгрейд» – со скрипом. И частные владельцы арендных квартир, которые сейчас выходят в предложение, не могут с этим не считаться.  

В заключении замечу, что средние ставки аренды квартир в новых и реновированных домах центра Риги нынче находятся на уровне близком к 10 евро за кв. м. Элитные варианты – это уже может быть и 15 евро за кв. м, и выше. Однако, реальные сделки свидетельствуют, что поиск новых арендаторов в квартиры, за которые просят более 1 200 евро в месяц (не считая коммунальных платежей), значительно затягивается. Приходится даже корректировать цену вниз, чтобы соответствовать имеющемуся спросу. Из последних таких примеров назову квартиру в 150 кв. м в доме на ул. Аусекля, 11: раньше она легко сдавалась за 1 700 евро в месяц (плюс коммунальные платежи), сейчас же все еще ждет своих новых жильцов за 1 500. За такую же цену продолжительное время предлагаем людям снять просторную квартиру на ул. Гертрудес, 9, из которой открываются шикарные виды.    

Аренда квартир на переферии центра Риги, а также в домах центра, не отличающихся особым ремонтом, обходится в 6–8 евро за кв. м. Хотя здесь часто смотрят на по квадратуре, а на общую цену.