Иностранные студенты – значимая сила, двигающая рынок аренды жилья

Согласно данным Министерства образования и науки, в настоящее время число иностранных студентов в Латвии достигает почти 10 000. Количество желающих учиться в латвийских вузах за последние пять лет удвоилось. Увеличивается не только число студентов из Европейского Союза, но и из более отдалённых уголков мира – стран СНГ и Азии. Эти показатели подтверждают, что программы вузов Латвии на рынке образования являются конкурентоспособными. Но какое влияние оказывает ежегодный приток иностранных студентов на рынок недвижимости? Приносит ли выгоду эта ситуация владельцам квартир? О чём имеет смысл подумать перед тем, как начать отношения аренды с иностранными студентами?

Опираясь на свой опыт, ответы на эти вопросы дают эксперты Corvin Management. Они подтверждают, что иностранные студенты являются значимой силой, двигающей рынок аренды жилья. Активность молодых людей из других стран, готовых и способных арендовать жилую площадь, высока, и студенты занимают большую часть качественных квартир.

Время самого активного спроса

Самое активное время, когда студенты начинают искать жильё, – это август*. В случае студентов из кратковременных программ по обмену (например, Erasmus) августовская активность повторяется в январе, когда приезжают студенты по обмену на второй семестр.

Студенты, намеревающиеся осваивать полную программу обучения в вузе, квартиры подыскивают самостоятельно. В свою очередь, студентов, прибывающих в Латвию в рамках программ по краткосрочному обмену – на один семестр, – нередко представляет координатор, который помогает им в вопросах подбора жилой площади.

Какие квартиры арендуются?

Как в случае краткосрочной, так и случае долгосрочной аренды интерес студентов сводится к аренде одной квартиры одним лицом (до 400 евро + коммунальные платежи). Вторым вариантом является квартира из нескольких комнат, в которой жилую площадь арендуют несколько лиц (до 1200 евро + коммунальные платежи). Интересующая иностранных студентов территория в Риге – это прежде всего центр.

Сроки аренды

В случае долгосрочной аренды студенты заключают стандартный договор на год, который в большинстве случаев продлевается в течение всего пяти- или шестилетнего периода учёбы. Эти студенты продолжают оплачивать аренду независимо от времени каникул в календаре академического учебного года (или в отдельных случаях могут договариваться с арендодателем о скидке по арендной плате в летний период). В том случае, когда студенты в июле и августе уезжают на отдых в страну своего проживания, текущие арендные платежи осуществляются в обычном, установленном в договоре порядке.

Сдача в аренду. Это выгодно?

Corvin Management обратил внимание, что в отношении модели сдачи жилья в аренду иностранным студентам арендодатели становятся всё более открытыми. Существует также точка зрения, что этот вид сдачи в аренду является прибыльным. Эксперты Corvin, впрочем, утверждают, что случаи краткосрочной и долгосрочной аренды следует рассматривать отдельно.

В случае долгосрочной аренды квартиры предоставляются покомнатно, а именно арендную плату арендодатель получает от каждой сданной комнаты. Нередко общая сумма арендной платы за комнаты может превышать конкурентоспособную на рынке арендную плату за квартиру в целом. Следует отметить, что большая часть таких предлагаемых к аренде квартир имеют известный износ, поэтому их сдача в аренду студентам и более реальна, и более выгодна. Тем не менее, надо учитывать, что требования студентов к качеству квартиры низкими не назовёшь, хотя, конечно, они не идут ни в какое сравнение с амбициями молодых семей в отношении свежести и дизайна помещений. Также в этом случае большее количество студентов в целом более платёжеспособно, и если делить пропорционально, то и немаленькие коммунальные счета в зимние месяцы удаётся оплачивать более успешно, чем в случае одной семьи. Итак, когда поиск арендаторов для квартиры в пять комнат является чуть ли не вызовом, студенты являются очень хорошей возможностью.

В случае краткосрочной аренды арендодателю нужно считаться с тем, что студенты приедут в сентябре и уедут в январе. За январём последует пустой месяц, пока не приедут следующие, а с наступлением летнего сезона пустые месяцы «нарисуются» снова. Если считать в разрезе года, то очевидно, что прибыль значительно меньше, в то время как риски – естественный износ, намеренные повреждения, «забытые» арендные платежи и прочее – увеличиваются.

Каков риск?

Аспект, который следует принимать во внимание арендодателям, – амортизация квартиры, или естественный износ. Из ряда обычных человеческих обстоятельств вытекает, что износ квартиры при сдаче её студентам будет более быстрый и значительный, чем если бы в ней жила пара или семья. Другой аспект, с которым следует считаться арендодателю в худшем случае, – это намеренные повреждения оснащения, мебели или техники, которые в рамках депозита безопасности компенсировать будет невозможно. Вышеуказанные риски нужно иметь в виду, но стоит учитывать, что студенты встречаются разные – в той же мере, насколько различный и стандартные претенденты на аренду. Ситуации индивидуальны, поэтому от обобщений следует воздерживаться.

Рекомендация экспертов

Руководствуясь долголетним опытом работы со сдачей квартиры в аренду иностранным студентам, Corvin Management призывает владельцев квартир быть открытыми новым возможностям аренды и оценить потенциал сотрудничества с молодыми людьми из других стран, которые прибывают в Латвию получать образование по различным специальностям. Одновременно Corvin напоминает, что независимо от того, в чьи руки арендодатель решил отдать принадлежащую ему жилую площадь, следует помнить: сдача квартиры в аренду является хозяйственной деятельностью, что подразумевает как известную прибыль, так и вложения и известный риск. Иностранные студенты как арендодатели в имеющихся в Латвии экономических обстоятельствах – это хорошая возможность, если арендодатель готов к определённого рода рутине, которая будет более интенсивной при кратковременной аренде и будет давать больше возможности релаксировать в случае долгосрочной аренды.

* 2020 год из-за пандемии COVID-19 показал отклонение от общей тенденции: студентам из Erasmus рекомендовано программу не использовать до конца этого года, а постоянные студенты с распространением вируса в Европе занятия прекратили и, согласно прикидкам на данный момент, возобновят их только в октябре.